Les ventes immobilières en Chine devraient plonger de 30% – pire qu’en 2008, selon S& P

Les ventes immobilières en Chine devraient plonger cette année plus qu’elles ne l’ont fait pendant la crise financière de 2008, selon de nouvelles estimations de S & P Global Ratings.

Les ventes immobilières nationales chuteront probablement d’environ 30% cette année, soit près de deux fois moins que leurs prévisions précédentes, a déclaré l’agence de notation, citant un nombre croissant d’acheteurs chinois suspendant leurs paiements hypothécaires.

Une telle baisse serait pire qu’en 2008, lorsque les ventes avaient chuté d’environ 20%, a déclaré Esther Liu, directrice de S & P Global Ratings, lors d’un entretien téléphonique mercredi.

Depuis fin juin, les décomptes non officiels montrent une augmentation rapide du nombre d’acheteurs chinois refusant de payer leurs hypothèques sur quelques centaines de projets inachevés – jusqu’à ce que les promoteurs terminent la construction des appartements.

La plupart des maisons en Chine sont vendues avant l’achèvement, générant une source importante de flux de trésorerie pour les promoteurs. Les entreprises ont eu du mal à obtenir du financement au cours des deux dernières années, Pékin ayant réprimé leur forte dépendance à l’égard de la dette pour leur croissance.

Maintenant, la grève des prêts hypothécaires nuit à la confiance du marché, retardant la reprise du secteur immobilier chinois à l’année prochaine plutôt qu’à cette année, a déclaré Liu.

À mesure que les ventes de propriétés diminueront, de plus en plus de promoteurs tomberont probablement dans des difficultés financières, a-t-elle déclaré, avertissant que le frein pourrait même s’étendre aux promoteurs en meilleure santé « si la situation n’est pas contenue ».

Il y a aussi le potentiel de troubles sociaux si les acheteurs ne reçoivent pas les appartements qu’ils ont payés, a déclaré Liu.

Bien que le nombre de grèves hypothécaires ait augmenté rapidement en quelques semaines, les analystes ne s’attendent généralement pas à une crise financière systémique.

Dans une note distincte mardi, S & P a estimé que les paiements hypothécaires suspendus pourraient affecter 974 milliards de yuans (144,04 milliards de dollars) de ces prêts, soit 2,5% des prêts hypothécaires chinois, soit 0,5% du total des prêts.

« S’il y a une forte baisse des prix de l’immobilier, cela pourrait menacer la stabilité financière », indique le rapport. « Le gouvernement considère que c’est suffisamment important pour déployer rapidement des fonds de secours afin de remédier à l’érosion de la confiance. »

Les décideurs chinois ont encouragé les banques à soutenir les promoteurs et ont souligné la nécessité de terminer la construction d’appartements. Les autorités ont généralement exprimé plus de soutien à l’immobilier depuis la mi-mars, tout en maintenant un mantra de « les maisons sont pour vivre, pas pour la spéculation ».

« Ce qui nous inquiète, c’est que l’ampleur de ces soutiens n’est pas assez grande pour sauver la situation. [which] se tourne maintenant vers [a] pire direction », a déclaré Liu.

Cependant, de manière critique, Liu a déclaré que son équipe ne s’attendait pas à une forte baisse des prix des maisons en raison de la politique du gouvernement local visant à les prix de soutien. Leur projection prévoit une baisse de 6 % à 7 % des prix des maisons cette année, suivie d’une stabilisation.

Et tandis que les économistes de S & P estiment qu’environ un quart du PIB de la Chine est affecté directement et indirectement par l’immobilier, seule une partie de ces 25% est à un niveau de risque, a déclaré Liu, notant que la société n’a pas de chiffres spécifiques sur l’impact des grèves hypothécaires sur le PIB.

Le secteur immobilier chinois a été étroitement lié aux gouvernements locaux et à la politique d’utilisation des terres, ce qui rend les problèmes de l’industrie difficiles à résoudre rapidement.

Dans une analyse publiée mardi, Xu Gao, directeur du China Chief Economist Forum, a souligné que la superficie résidentielle achevée chaque année n’a en fait pas augmenté en moyenne depuis 2005, tandis que la superficie des terrains vendus a diminué en moyenne au cours de cette période.

La contraction contraste avec la croissance rapide des superficies vendues et des résidences achevées avant 2005, date à laquelle un nouveau processus d’appel d’offres pour les terres a pleinement pris effet, a-t-il déclaré. Le nouveau processus d’appel d’offres a resserré l’offre de terrains et de biens immobiliers, faisant grimper les prix des logements plus que la spéculation, a déclaré Xu.

Les investisseurs ne devraient considérer que les meilleurs promoteurs parmi la dette immobilière à haut rendement en Chine, a déclaré Goldman Sachs dans un rapport mardi. « Nous voyons une valeur relative dans leurs obligations à plus long terme moins chères en dollars. »

Mais dans l’ensemble, c’est une histoire d’incertitude dans l’un des plus grands secteurs de la Chine.

« Pour nous, les tensions persistantes dans le secteur immobilier associées aux incertitudes liées aux mesures COVID suggèrent des perspectives plus sombres pour la Chine », a écrit le stratège en crédit Kenneth Ho.

Un scénario possible qu’il a exposé est celui dans lequel les inquiétudes liées au crédit restent élevées, mais sans réelles préoccupations systémiques, créant un surplomb négatif pour le sentiment des investisseurs sur les marchés du crédit à haut rendement.